ĐẤT QUÝ
Trải qua 6 tháng đầu năm nhiều biến động, thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2021 cũng được dự báo không có quá nhiều điểm sáng, hoàn toàn phụ thuộc vào khả năng kiểm soát dịch. Các chuyên gia cho rằng, sức phục hồi của thị trường có thể phụ thuộc hoàn toàn vào khả năng kiểm soát dịch bệnh trong nửa cuối năm. Trong bối cảnh đó, phân khúc nhà ở bao gồm đất nền, căn hộ, nhà phố biệt thự / shophouse…được cho là loại hình đầu tư triển vọng nhất.
Dịch bệnh như một cú bồi khiến thị trường BĐS càng thêm trầm lắng sau đợt sốt đầu năm 2021
Đầu năm 2021, thị trường bất động sản khởi động bằng cơn sốt đất từ Bắc vào Nam. Giá đất được đẩy lên cao nhưng giao dịch thực tế không nhiều. Sau cơn sốt đất kéo dài 2 tháng, thị trường lại một lần nữa gặp khó do dịch Covid-19 tái bùng phát lần thứ 4 trên diện rộng. Đến tháng 5, mức độ quan tâm đến thị trường bất động sản giảm sâu, có nơi giảm gần 50%, theo dữ liệu vừa công bố của Batdongsan.com.vn.
Nhìn lại diễn biến thị trường 6 tháng đầu năm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam đánh giá: “Thị trường vừa trải qua 6 tháng rất khó khăn. Dù chưa có số liệu thống kê chính thức nhưng theo quan sát của tôi, lượng giao dịch trong nửa đầu năm chỉ bằng 10-20% so với cùng kỳ. Đây là con số đáng báo động”.
Dù đã trải qua nhiều đợt dịch trước đó và có kinh nghiệm thích nghi, thị trường BĐS vẫn không tránh khỏi ảnh hưởng tiêu cực của làn sóng Covid-19 lần thứ 4 đa nguồn lây và đa biến chủng. Dữ liệu của Batdongsan.com.vn trong tháng 5/2021 cho thấy mức độ quan tâm đến BĐS sụt giảm khi dịch Covid-19 quay lại. Các tỉnh/thành có mức độ quan tâm giảm sâu nhất là Bắc Giang (49%), Bắc Ninh và Hà Nam (46%), Vĩnh Phúc (38%), Đà Nẵng (36%), Quảng Nam (35%) - đây cũng là những địa phương ghi nhận nhiều ca nhiễm cộng đồng trong đợt bùng phát dịch vừa qua.
Mức độ quan tâm BĐS sụt giảm nhiều nhất tại các tỉnh thành có dịch Covid-19 bùng phát mạnh mẽ
Covid-19 diễn biến phức tạp đã khiến các hoạt động kinh doanh BĐS bị gián đoạn, một số dự án đã có kế hoạch ra hàng và chạy chiến dịch quảng bá trước đó đành phải hoãn lại đến khi dịch bệnh được kiểm soát. Nhiều môi giới chuyển sang chế độ tạm “ngủ đông” vì khách hàng ngại tương tác, tìm hiểu BĐS trong thời kỳ giãn cách. Tuy nhiên nhiều doanh nghiệp BĐS vẫn duy trì hoạt động xuyên suốt mùa dịch khi tập trung khai thác và đẩy mạnh bán hàng thông qua các kênh trực tuyến.
Thị trường phụ thuộc vào diễn biến dịch bệnh
Trải qua 6 tháng nhiều biến động, thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm cũng được dự báo không có quá nhiều điểm sáng, hoàn toàn phụ thuộc vào khả năng kiểm soát dịch. Các chuyên gia cho rằng, sức phục hồi của thị trường có thể phụ thuộc hoàn toàn vào khả năng kiểm soát dịch bệnh trong nửa cuối năm. Trong bối cảnh đó, phân khúc nhà ở bao gồm đất nền, căn hộ, nhà phố biệt thự / shophouse…được cho là loại hình đầu tư triển vọng nhất.
Kịch bản thứ 1: Dịch bệnh được kiểm soát tốt, thị trường BĐS sẽ giữ được sự ổn định và bứt phá nữa cuối năm
Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng hiện lực cầu vẫn tốt, tuy nhiên công tác bán hàng ở thời điểm này gặp nhiều khó khăn và thị trường cũng đang có dấu hiệu lệch pha cung - cầu, nếu không điều chỉnh được cán cân này, thị trường thậm chí có thể rơi vào đóng băng. Tuy nhiên, nhìn nhận theo hướng tích cực hơn, những khó khăn hiện tại là cơ hội để thanh lọc thị trường, chọn ra các chủ đầu tư có tiềm năng, có năng lực thực sự.
“Tôi tin dịch bệnh sẽ sớm được kiểm soát vào khoảng quý III năm nay, ngay sau đó thị trường sẽ phục hồi và bật lên rất nhanh. Bản chất của bất động sản là vậy, nén quá lâu thì bật lên sẽ nhanh và mạnh”, ông Đính nói.
Thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm phụ thuộc vào diễn biến dịch bệnh
Giai đoạn này vừa là khó khăn nhưng cũng là cơ hội cho các doanh nghiệp BĐS thử thách khả năng thích nghi, tận dụng công nghệ để hoạt động hiệu quả. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực TP.HCM cho biết: “Nhiều doanh nghiệp đã phản ứng kịp thời và nhanh khi có dịch xảy ra. Ngoài việc chia nhỏ hoạt động mở bán thông qua các đợt bán hàng riêng rẽ, sử dụng App để bán hàng và chuyển dần sang các nền tảng online thay vì phụ thuộc quá nhiều vào offline như trước đây”.
Trước đó, trong Báo cáo quý 1/2021, Batdongsan.com.vn cho biết khi dịch bùng phát, nhu cầu tìm kiếm nhà đất thường có xu hướng giảm mạnh, thậm chí chạm đáy nhưng ngay khi tình hình được kiểm soát, thị trường như một chiếc lò xo bị nén chặt, sẽ bật tăng mạnh mẽ. Đơn cử, trong đợt bùng phát Covid-19 vào tháng 2 năm nay, nhu cầu tìm kiếm BĐS đã giảm 50-100% so với cuối năm 2020.
Tuy nhiên đến đầu tháng 3, chính phủ kiểm soát thành công dịch bệnh, mức độ quan tâm BĐS tăng vọt lên đến 378%. Batdongsan.com.vn cũng đạt kỷ lục mới với 5 triệu người dùng và 12,5 triệu lượt truy cập trong tháng 3/2021.
Mức độ quan tâm tới BĐS thường tăng bật lên sau mỗi đợt Covid-19
Kịch bản thứ 2: Nếu tình trạng dịch Covid-19 kéo dài đến hết năm nay thì BĐS sẽ khó khăn hơn rất nhiều
GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Tài nguyên và Môi trường lại cho rằng cơ hội để thị trường phát triển và bùng nổ gần như không có trong khoảng thời gian còn lại của năm nay, thậm chí đến nửa đầu năm sau. Ông Võ nhìn nhận với tình hình dịch hiện nay, cùng với tiến độ tiêm vaccine thì thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đi ngang. Giao dịch trên thị trường chủ yếu đến từ những người có tiền, tranh thủ cơ hội để đầu tư.
Dịch bệnh kéo dài dẫn đến việc giãn cách xã hội, từ đó kéo theo tất cả các ngành kinh tế tê liệt chứ không riêng gì BĐS. Khi nền kinh tế tăng trưởng thấp, nguồn vốn tái đầu tư cho BĐS sẽ giảm mạnh, lượng cầu và cung đều giảm. Điều này nếu xảy ra sẽ có hiện tượng BĐS giảm giá mạnh do hiện tượng bán tháo từ những nhà đầu tư BĐS cá nhân bị áp lực dòng tiền, lãi vay…
Bên cạnh đó, NĐT thứ cấp không thể thanh khoản và thoát hàng khiến thị trường rơi vào trạng thái trì trệ, thậm chí có thể dẫn đến đóng băng. Nếu kịch bản xấu này xảy ra, chúng ta phải mất một thời gian rất dài để có thể đưa thị trường trở lại ổn định, chứ chưa nói đến sôi động.
Tuy nhiên, hầu hết các chuyên gia cũng như các NĐT đều đang rất tin tưởng và kỳ vọng vào kịch bản thứ nhất. Bởi thực tế qua 3 đợt dịch trước, điều kiện kinh tế và khả năng khống chế dịch bệnh đã tạo nên một hình ảnh mới của Việt Nam về năng lực quản trị công, quản trị nền kinh tế.
Quan sát trên thị trường có thể thấy, trong thời gian qua khi dịch Covid-19 bùng phát, không chỉ tại Việt Nam mà trên cả thế giới bất động sản vẫn là kênh đầu tư tiềm năng nhất. Khủng hoảng kinh tế do dịch Covid-19 đã thúc đẩy nhà đầu tư tìm đến các kênh trú ẩn an toàn, trong khi chứng khoán, vàng lên xuống bấp bênh, lãi suất tiết kiệm giảm mạnh thì bất động sản được xem là kênh giữ tiền hiệu quả khi nền kinh tế bất ổn.
Giá bất động sản tăng mạnh từ New Zealand đến Mỹ, Đức, Trung Quốc và Peru. Nhiều nước đã thực hiện một số biện pháp như siết tín dựng nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ, "sốt nóng" bất động sản.
Giá nhà tại New Zealand đã tăng tới 23% trong năm qua
Tại New Zealand, giá nhà trung bình tăng tới 23% lên mức kỷ lục trong tháng 2 so với cùng kỳ năm trước. Tình trạng này khiến các nhà quản lý nước này mới đây phải siết chặt quy định cho vay thế chấp.
Chứng kiến ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 trong nhiều giai đoạn, BĐS vẫn trụ vững và đạt được những thành tựu nhất định: giá bất động sản của tất cả các phân khúc từ thấp tới cao cấp liên tục tăng mà không có dấu hiệu giảm, số lượng giao dịch hồi phục ngay sau khi hết giãn cách xã hội, tỷ lệ hấp thụ mạnh... Qua đây có thể thấy, BĐS vẫn có sức đề kháng tốt trước biến động của thị trường, dịch bệnh và nhận được sự quan tâm đặc biệt của nhiều nhà đầu tư.
Vậy khi Covid đợt 4 được kiểm soát, nhu cầu và sức mua BĐS sẽ diễn biến ra sao? Loại hình BĐS cũng như khu vực nào sẽ là điểm “đón sóng” của thị trường?
Dưới góc nhìn của đơn vị phát triển và môi giới BĐS có thâm niên trên thị trường, ông Nguyễn Thế Trung – Thành viên HĐQT kiêm Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ Phần Bất động sản Khải Hoàn Land (KHG) chia sẻ: "Để lựa chọn được một kênh đầu tư phù hợp với mong muốn của mỗi cá nhân cần dựa vào rất nhiều yếu tố, thậm chí là tùy sở thích an toàn hay mạo hiểm mà các nhà đầu tư có thể đưa ra quyết định. Tuy nhiên, trong giai đoạn biến động hiện nay, việc lướt sóng, đầu cơ ngắn hạn đã không còn phù hợp, các nhà đầu tư khôn ngoan đang chuyển hướng chọn lựa các kênh đầu tư dài hạn an toàn và hướng tới việc sinh lời từ đón đầu hạ tầng cũng như dịch chuyển mật độ dân số. Các dự án được đầu tư phát triển bài bản với đầy đủ tiện ích cho cuộc sống, công việc và kinh doanh tại các khu vực đang thu hút đầu tư hạ tầng, dân cư, việc làm đang là hướng đầu tư hấp dẫn của năm nay."
Lựa chọn kênh đầu tư hiệu quả
Ông Đặng Hùng Võ đánh giá ở thời điểm này, nhà ở là kênh đầu tư “sáng” nhất. Khi thị trường bất động sản nghỉ dưỡng gặp khó do dịch bệnh cùng pháp lý vẫn chưa rõ ràng, nhà đầu tư thứ cấp sẽ không chọn lựa kênh này để "rót" vốn. Họ sẽ tìm kiếm cơ hội ở loại hình nhà ở ven đô, bởi đó là kênh có cơ hội sinh lời cao nhất.
Giám đốc Nghiên cứu & Phát triển DKRA Vietnam cũng cho rằng bất động sản nhà ở bao gồm đất nền, căn hộ, nhà phố biệt thự/shophouse… là kênh đầu tư được lựa chọn hàng đầu vì nhu cầu và triển vọng cao. Tuy nhiên, ông Hoàng cũng khuyến nghị đầu tư vào loại hình nào còn tùy thuộc vào điều kiện về tài chính, sở thích/thói quen và sự hiểu biết về bất động sản của nhà đầu tư. Cho dù đầu tư vào bất kỳ loại hình nào, nhà đầu tư cũng cần cân nhắc tương quan năng lực tài chính của mình với sản phẩm đầu tư, hạn chế sử dụng đòn bẩy tài chính. Ngoài ra, chuyên gia DKRA cho rằng hiện tại, nhà đầu tư nên chọn đầu tư dài hạn vì hiện nay thị trường không phù hợp cho đầu tư ngắn hạn 1 - 2 năm hoặc lướt sóng.
Trong khi đó, ông Nguyễn Văn Đính đánh giá các dự án đại đô thị gắn với các khu công nghiệp hoặc khu du lịch là phân khúc hoạt động tốt hơn trong thời gian tới. “Khi dịch bệnh ngày càng phức tạp, người dân sẽ cẩn trọng hơn trong việc lựa chọn sản phẩm, kể cả để ở hay để đầu tư, vì vậy kênh an toàn nhất là các đại dự án gắn với hạ tầng hoàn thiện, dịch vụ tốt, của chủ đầu tư uy tín”, ông Đính dự báo.
Đức Quý
