ĐẤT QUÝ
Hai năm dịch bệnh đầy khó khăn, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua một giai đoạn đầy biến động. Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam đã có cuộc trao đổi với Batdongsan.com.vn về những vấn đề nổi bật trong đầu tư bất động sản thời gian 2 năm qua.
- Thưa ông, ông có thể phác thảo tổng quan bức tranh đầu tư bất động sản Việt Nam thời gian qua?
Nền kinh tế Việt Nam trong 2 năm qua chịu tác động nặng nề của đại dịch Covid-19. Các lĩnh vực của nền kinh tế từ kinh doanh, dịch vụ, sản xuất, chế biến và bất động sản đều bị tác động theo. Từ đó, đời sống của người dân cũng bị tác động nặng nề. Đối với nhà đầu tư nước ngoài, Việt Nam là một thị trường rất tiềm năng. Với họ, có thể Việt Nam chỉ là một chấm nhỏ trên bản đồ đầu tư nhưng chấm nhỏ đó được coi là một điểm nóng của thị trường khu vực Châu Á Thái Bình Dương. Các phân khúc của bất động sản Việt Nam là nghỉ dưỡng, văn phòng, bất động công nghiệp và nhà ở luôn thu hút sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài, kể cả trong thời điểm khó khăn của thị trường 2011-2012. Dịch bệnh đã tác động đến thu nhập của các nhà đầu tư cá nhân nên sức mua trên thị trường 2 năm qua nhìn chung là thấp. Thị trường đã không còn ở giai đoạn lướt sóng dễ dàng như giai đoạn 2007-2008 - thời kì mà chỉ cần đặt cọc booking, có phiếu suất mua là đã có chênh, có lời. Bây giờ câu chuyện đầu tư đã khác. Nhà đầu tư lướt sóng cần thận trọng, nhà đầu tư lâu dài cần giảm thiểu việc phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính. Đi cùng với việc kiểm soát dịch bệnh, sức mua trên thị trường bất động sản nhà ở đã quay trở lại.
Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam
- Bất động sản nghỉ dưỡng là phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề trong 2 năm qua. Ông nhận định tương lai của phân khúc này sẽ thế nào?
Bất động sản nghỉ dưỡng được cấu thành từ 2 bộ phận trong 1 dự án. Thứ nhất là các sản phẩm tạo dòng tiền đều, là khách sạn, resort vận hành trong nhiều năm. Thứ hai là condotel, biệt thự nghỉ dưỡng bán để thu dòng tiền ngay lập tức. Thời gian qua, 2 nhóm sản phẩm này đều rất khó khăn, không chỉ Việt Nam mà cả với các thủ phủ du lịch như Thái Lan. Đối với nhà đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng thì làm sao bán được condotel, biệt thự nghỉ dưỡng… là thực tế đầy thách thức.
Hiện tượng M&A bất động sản nghỉ dưỡng cũng nở rộ thời điểm qua. Những nhà đầu tư với tầm nhìn dài hạn nhìn thấy cơ hội lớn ở bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam nên họ mua lại các sản phẩm nghỉ dưỡng rao bán trong bối cảnh dịch bệnh. Tầm nhìn dài hạn của họ là 10-20 năm và với họ, Việt Nam là vùng đất có những lợi thế cạnh tranh về địa lý tự nhiên, các sản phẩm du lịch, sản phẩm du lịch đang ở thời kì ban đầu. Khi mua lại các khách sạn, resort, các nhà đầu tư, đặc biệt nhà đầu tư nước ngoài sẽ thay đổi vận hành bằng cách đưa các thương hiệu lớn vào sau khi dịch bệnh được kiểm soát.
- Trong 2 năm qua, ông đánh giá thế nào về các cơn sốt đất đi theo con sóng đầu tư công, mở rộng hạ tầng, triển khai các dự án quan trọng của chính phủ?
Mục đích của đầu tư công, mở rộng hạ tầng là nhằm thúc đẩy kinh tế phát triển. Bất động sản là một bộ phận của kinh tế và được hưởng lợi từ điều này. Thời gian qua, những thông tin về quy hoạch, hạ tầng giao thông đã tác động tiêu cưc, gây ra các cơn sốt đất. Không phải đường xây xong, mua đất là có lời ngay đâu, yếu tố tăng giá đất còn phải gắn với nhu cầu thực tăng lên của cư dân. Tâm lý bầy đàn trong đầu cơ bất động sản cực kì nguy hiểm. Nhà đầu tư cần nắm bắt thông tin từ cơ quan chức năng để biết đầu tư công, nguồn vốn đầu tư công thế nào để có kế hoạch đầu tư rõ ràng, cụ thể.
- Ông có lời khuyên nào với các nhà đầu tư trong giai đoạn này?
Nhà đầu tư dài hạn cần cân nhắc biên độ lợi nhuận khi vay ngân hàng đầu tư. Dù kì vọng 2022 thị trường có sự hồi phục nhưng sự kì vọng sẽ đi cùng sự phục hồi của kinh tế, cần quá trình, sẽ không có chuyện giá bất động sản nhảy vọt trong thời gian ngắn khi nền kinh tế dần đi lên.
Đối với người mua ở thực, lạm phát xảy ra ảnh hưởng rất nhiều tới kinh tế, thu nhập của người dân. Việc đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cần được cân nhắc. Nếu vay quá lớn mà dịch bệnh vẫn phức tạp, công việc có sự cắt gảm nhân sự lương bổng thì việc mua bất động sản nhà ở, trả gốc lãi thông qua tiền công tiền lương thì cân cân nhắc kĩ, để ko vì mua một cái nhà mà cuối cùng trongnhà có khó khăn vì kinh tế, ảnh hưởng đến các mối quan hệ trong gia đình.
- Cảm ơn ông vì cuộc trò chuyện này!
Đức Quý
